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Grünland-Umwidmungen: 75 Prozent für geförderte Mietwohnungen Planungs-Stadtrat Padutsch „schärft" Instrumente zugunsten leistbaren Wohnens

08.02.2013Planung: Stadtplanung

Mehr Wohnraum zu leistbaren Preisen - dieses Ziel verfolgt Planungs-Stadtrat Johann Padutsch mit einer Reihe verschärfter und konkretisierter Richtlinien für Flächenwidmungs- und Bebauungsplan-Verfahren in der Stadt Salzburg.

„Schon bisher haben wir bei Umwidmungen von s.g. „Ergänzungsflächen" (Flächen die 2008 aus der Grünlanddeklaration entlassen wurden) einen 75-Prozent-Anteil für den geförderten Mietwohnbau verlangt. Dies gilt jetzt für alle Umwidmungen, auch bei Umstrukturierung von Gewerbeflächen und auch bei Dichte-Erhöhungen werden die Limits verschärft ", gibt Padutsch vor. Als zusätzliches Instrument wird die „Richtwertmiete" eingeführt. Eine entsprechende Anweisung für die Planungsabteilung liegt seit dem ersten Februar vor. Die Richtlinien im Einzelnen:

  • Bei Umwidmungen von Grünland in Bauland sowie bei so genannten Umstrukturierungsflächen (Gewerbe in Wohnen) sind grundsätzlich 75% geförderter Mietwohnungsanteil (50% Miete/25% Miet-Kauf) in jedem Fall vorzusehen.
  • In keinem Fall, auch nicht, wenn so genannte "Switchflächen" (Erfüllung des vorgegebenen Anteils an geförderten Mietwohnungen durch Erhöhung des Anteils bei anderen Wohnbauvorhaben) angeboten werden, darf ein Mindestanteil von 50% unterschritten werden. In solchen Fällen (Unterschreitung 75%) ist mit dem Ressort Rücksprache zu halten.
  • Sollte sich im Einzelfall, etwa wenn besondere Rahmenbedingungen vorliegen (z.B. aus Sicht der Stadtentwicklung wünschenswerte Mischnutzungen, wie Arbeiten/Wohnen, Nichteignung von Teilen eines Grundstückes für Wohnnutzung, aber auch Nichtverfügbarkeit eines Grundstückes unter den genannten Rahmenbedingungen), eine andere Ausgangssituation ergeben, ist ebenfalls mit dem Ressort Rücksprache zu halten.
  • Bei geplanten Aufzonungen (Erhöhung der zulässigen Bebauungsdichte) im Zuge von Bebauungsplanverfahren, ist ebenfalls eine teilweise Nutzung im Sinne des öffentlichen Interesses sicher zu stellen. Dies gilt jedenfalls bei Projekten ab 20 Wohneinheiten. Geförderter Mietwohnbau im Ausmaß der durch die Dichteerhöhung zusätzlich möglichen Fläche oder von 25% des Gesamtvolumens sind dafür die Richtgrößen für den Mindestanteil.

Die Richtwertmiete Als Alternative für den entsprechenden Anteil an geförderten Mietwohnungen kommt dabei auch die Sicherstellung von Mieten nach dem so genannten Richtwert (dzt. € 7,30 netto) in Betracht. Die Vermietung erfolgt dabei zu solchen Konditionen (Richtwertmiete und zeitlich unbeschränkter Mietvertrag), dass nach den derzeitigen Bestimmungen des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes und seiner Durchführungsverordnung die Gewährung der allgemeinen Wohnbeihilfe möglich ist (entsprechend der sozialen und wirtschaftlichen Gestion des Mieters). Die soziale Treffsicherheit bei der Vergabe der Wohnungen ist zu gewährleisten (etwa über eine Einbindung des Wohnungsamtes).

  • Bei bereits laufenden Verfahren sind Nachverhandlungen im Sinne Punkt 4. zu führen. Kann ein entsprechendes Ergebnis aus nachvollziehbaren/plausiblen und aus der Vorgeschichte resultierenden Gründen nicht erzielt werden, ist Rücksprache mit dem Ressort zu halten.
  • Ein grundsätzliches Ziel ist, bei allen künftigen Bauprojekten - auch ohne Dichteerhöhung oder FWPL Verfahren - einen 25%igen Anteil (geförderte Mietwohnungen oder Richtwertmiete) zu erreichen. Die rechtliche und faktische Machbarkeit ist zu prüfen.

Die Richtwertmiete wird nicht als Konkurrenzierung des geförderten Mietwohnbaus eingeführt. Sie soll ein zusätzliches Potenzial an erschwinglichem Wohnraum bringen, den sich auch Menschen mit niedrigeren Einkommen (Möglichkeit der Wohnbeihilfe), jüngere Familien und die Mittelschicht (ohne Einsatz von öffentlichen Geldern aus der Wohnbauförderung) wieder leisten können.

Diese Form des Mietwohnbaus ist deshalb auch für gewerbliche Bauträger und auch unter Rahmenbedingungen, in denen ein geförderter Mietwohnungsbau nicht mehr möglich/zulässig ist, machbar. Padutsch: „Das ist für mich ein erster Schritt, auch den freien Markt im Sinne einer gesamtgesellschaftlichen Verantwortung für leistbares Wohnen einzubinden."

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