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REK - Stadt Salzburg

28.10.2005Soziales: Wohnen

Das Räumliche Entwicklungskonzept der Stadt Salzburg - REK

Grünlandschutz und Wohnungsnot

  • Die Bevölkerungsentwicklung in den nächsten 10 (30) Jahren
  • Wie viele Wohnungen braucht die Stadt und wo werden diese entstehen?

Pressegespräch am 27. Oktober 2005

um 11.00 Uhr, Schloss Mirabell, Sitzungszimmer 222,

mit  Stadtrat Johann Padutsch, Prof. Dr. Heinz Fassmann/Universität Wien und VertreterInnen der Fachabteilung

Die Bevölkerungsentwicklung in den nächsten 10 (30) Jahren

Die Einwohnerzahl der Stadt Salzburg wächst langfristig um 4%, die Zahl der Haushalte um 8% und die Zahl der Wohnungen um 15%. Die wachsende Zahl an Haushalten benötigt neuen Wohnraum. Allein daraus ergibt sich ein steigender Bedarf an Wohnungen mit steigenden Ansprüchen hinsichtlich Größe und Ausstattung.

Dazu kommt die erforderliche Erneuerung des Bestandes. Jedes Jahr wird ein bestimmter Teil des Wohnungsbestandes abgerissen und durch neu gebaute Wohnungen ersetzt. Ein Teil des Wohnungsneubaus dient damit der Bestandssicherung.

Schließlich ist eine wachsende Zahl an Nebenwohnsitzen zu berücksichtigen, die nicht nur für Freizeitzwecke genutzt werden, sondern in einer mobilen Arbeitsgesellschaft als zusätzliche Wohnstandorte dienen. Der Wohnungsbedarf koppelt sich vom direkten Einfluss der demographischen Entwicklung zunehmend ab.

Noch viel stärker ist das Bevölkerungs-, Haushalts- und Wohnungswachstum in den Umlandbezirken der Stadt, in Hallein und Salzburg-Umgebung.

Prognose

Die Modellrechnungen ergeben für die Stadt Salzburg einen Wohnungsbedarf von durchschnittlich 750 Neubauwohnungen pro Jahr für die Periode 2005-2014, insgesamt somit 7.500 Wohnungen und 480 Wohneinheiten für die Zeit zwischen 2015 und 2024.

Langfristig dient der Wohnungsneubau nur mehr der Bestandserhaltung und modernisierung sowie der Anpassung der Wohnversorgung an zeitgemäße Wohnungsgrößen, aber nicht mehr der Deckung des Wohnungsbedarfs für zusätzliche Haushalte.

Der erforderliche Wohnungsneubau liegt unter den Werten der 1990er Jahre und kann ohne Änderung der derzeitigen Flächenwidmung bewerkstelligt werden.

Die vorhandenen Flächenpotentiale erlauben die Deckung des abschätzbaren Wohnungsbedarfs, durch eine konsequente Innenentwicklung und Nachverdichtung, ohne Ausweitung der Siedlungsfläche in das Grünland.

Dazu kommen Umstrukturierungsflächen und Bauerwartungsland außerhalb des Grüngürtels bzw. der Grünlanddeklaration.

Wo werden nun diese 7.500 Wohnungen entstehen?

  • Nachverdichtung und Baulücken
  • Potenzial Grundfläche in ha: 165,2
  • Anteil vom Potential in %: 25,0%
  • Nutzungspotential in ha: 41,3
  • GFZ: 0,80
  • Anzahl der Wohneinheiten: 4.130

Baulandreserven

Potenzial Grundfläche in ha: 19,2 Anteil vom Potential in %: 80,0% Nutzungspotential in ha: 15,4; GFZ: 0,62 Anzahl der Wohneinheiten: 1.190

  • Umstrukturierungsflächen

Potenzial Grundfläche in ha: 24,7 Anteil vom Potential in %: 80,0% Nutzungspotential in ha: 19,8; GFZ: 0,80 Anzahl der Wohneinheiten: 1.976

  • Bauerwartungsland

Potenzial Grundfläche in ha: 41,5 Anteil vom Potential in %: 20,0% Nutzungspotential in ha: 8,3; GFZ: 0,80 Anzahl der Wohneinheiten: 830

Summe der Anzahl der Wohneinheiten: 8.126

Zu 1.)

Das größte Flächenpotential liegt eindeutig im Bereich der Nachverdichtung und Nutzung von Baulücken.Bei einer durchschnittlichen Bebauungsdichte von 0,8 (GFZ) könnten über 16.000 Wohnungen entstehen.Aktiviert man in den nächsten 10 Jahren davon nur 25%, können mehr als 4.100 Wohnungen (zwischen 1994 und 2004 waren es 5.690 Wohnungen) neu gebaut werden. Umgerechnet auf ein Jahr müssten lediglich 2,5% vom Potenzial genutzt werden, um diesen Wert zu erreichen.

Zu 2.)

Die derzeit noch nicht genutzten Baulandreserven weisen immerhin noch ein Wohnbauvolumen von rund 1.400 Wohnungen auf. Für diese Flächen liegen Raumordnungsverträge vor. Da eine Nutzung in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich ist, kann von einer 80%-igen Ausschöpfung des Volumens ausgegangen werden, wodurch weitere 1.200 Wohnungen entstehen.Es ist darauf hinzuweisen, dass die Baulandreserven im Sinne von Vertragsflächen nach ROG 1992 ein „Auslaufmodell“ darstellen und auch deshalb nur mehr eingeschränkt zur Bedarfsabdeckung des Wohnbaus beitragen können.

Zu 3.)

Ein erhebliches Nutzungspotenzial liegt in den Umstrukturierungsflächen. Mehr als 24 ha eignen sich für eine Wohnbebauung. Nutzt man von diesem Potenzial in den nächsten 10 Jahren 80% (wovon nach den bisherigen Gesprächen auszugehen ist), werden weitere rund 2.000 Wohnungen entstehen. Viele dieser Flächen eignen sich auf Grund ihrer Größe und Lage auch für eine dichtere Verbauung. Eine Anhebung der GFZ auf 0,9 würde das Wohnbauvolumen erheblich (auf über 3.000) steigern. Diese erste Zwischenbilanz zeigt, dass in den drei Baulandkategorien zusammen (7.296 Wohneinheiten) bereits fast 100% des erforderlichen Wohnungsbedarfs abgedeckt werden kann, und für den Wohnungsbedarf der nächsten 10 Jahre in der Stadt Salzburg kein Quadratmeter Grünland umgewidmet werden muss.

Zu 4.)

Aktiviert man noch 20% des Bauerwartungslandes (Gesamtpotenzial über 4.000 Wohnungen) kommen nochmals über 800 Wohneinheiten hinzu, wobei der errechnete Bedarf damit sogar um über 600 Wohnungen überschritten wird.Dieses Überangebot ist beabsichtigt, um leistbaren Wohnraum durch Dämpfung des Preisniveaus zu schaffen, die Angebotspalette zu erweitern und dadurch die Suburbanisierung im Umland und den einhergehenden Pendleranteil einzubremsen.Geförderter Mietwohnungsbau Der dringendste Bedarf im Sinne der Wohnungssuchenden liegt in der Schaffung von leistbaren, geförderten Mietwohnungen für einkommensschwächere Gesellschaftsschichten. Die Betrachtung dieses Bereiches ergibt folgendes Bild: Vom gesamten Neubauvolumen der letzten 10 Jahre (1995 bis 2004) entfallen, laut einer Analyse, 36% auf Mietwohnungen und 44% auf Eigentumswohnungen. Der restliche Wohnbau betrifft Einfamilienhäuser und Sonderformen wie Betriebswohnungen. Bei Beibehaltung dieses Aufteilungsschlüssels sind damit in den nächsten 10 Jahren jedenfalls 2.925 Mietwohnungen realistisch und wird damit der im Wohnleitbild der Stadt Salzburg geforderte Zuwachs von jährlich 300 Mietwohnungen so gut wie zur Gänze abgedeckt. Es sind aber mehr geförderte Mietwohnungen schaffbar. Mit einer Verpflichtung der gemeinnützigen Bauträger das Marktsegment Nachverdichtung/Baulücken stärker wahrzunehmen und einer weiteren Anpassung der Wohnbauförderung für Mietwohnungen in kleinen Einheiten, werden damit beim Stadtumbau alleine ca. 1.250 Wohnungen (30% von 4.130 Wohnungen) zur Errichtung kommen.

Diese qualifizierte Innenentwicklung ist zudem sozial verträglicher, sparsam im Umgang mit Grund und Boden, durch Nutzung der bereits vorhandenen Infrastruktur kostengünstiger – besonders für die Stadtkasse – und wirkt dem stetig anwachsenden Individualverkehr entgegen.

Weiters muss der geförderte Mietwohnungsanteil auf den Baulandreserven und Umstrukturierungsflächen mit 60% und beim Bauerwartungsland mit 40% vertraglich vereinbart werden, dann entstehen weitere fast 2.250 Wohnungen und sind somit insgesamt fast 3.500 Mietwohnungen realisierbar.

Damit ist sichergestellt, dass die erforderliche Anzahl an Wohnungen ohne Umwidmung von geschütztem Grünland geschaffen werden und der notwendige Anteil an geförderten Mietwohnungen (laut Wohnleitbild der Stadt insgesamt 300 pro Jahr) jedenfalls erreicht wird.

Forderungen an die Raumordnung und Wohnbaupolitik:

  • Wirksame Nachfolgeregelung Vertragsraumordnung (Verpflichtung des Grundeigentümers zum Bau von geförderten Mietwohnungen, Verhinderung der Bodenspekulation)
  • Infrastrukturbereitstellungsabgabe zur Baulandmobilisierung inklusive dem Bauerwartungsland
  • Möglichkeit der Ausweisung von Vorbehaltsflächen des geförderten Wohnbaus für den gefördertem Mietwohnungsbau (Konkretisierung) und Ausweitung dieser Möglichkeit auf das Bauerwartungsland.
  • Keine Ausweisung von Zweitwohnungsgebieten
  • Verpflichtung der gemeinnützigen Bauträger für Mietwohnungsbau auch bei Kleinprojekten (gewerbliche Bauträger - Marktsegment der Eigentumswohnungen)
  • Anpassung der Wohnbauförderung, so dass für Mietwohnungen in kleinen Einheiten in Städten, insbersondere durch Nachverdichtung, Baulückenschließung und Umnutzung bestehender Objekte, höhere Förderungssätze festgelegt werden (Verstärkung flächenschondender Förderkriterien)
  • Förderung für Revitalisierung Wohnungsaltbestand (Altstadt, Umschichtung der Fördermittel)
  • 100%-Einweisungsrecht der Stadt für Mietwohnungen von gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften
  • Aktive Bodenpolitik mittels Fonds (Baulandsicherungsmodelle)
  • Maßnahmen zur Mobilisierung von leer stehenden Wohnungen (z.B. durch verstärkte Beratung der Eigentümer)

und Unterstützung der Forderungen des Umweltbundesamtes zur

  • Erhöhung der Städtebauförderung und
  • Honorierung von sparsamer Baulandnutzung durch den kommunalen Finanzausgleich
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