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REK

21.10.2005Soziales: Wohnen

Das Räumliche Entwicklungskonzept der Stadt Salzburg - REK.Grünlandschutz und Wohnungsnot - Die Nachverdichtungspotenziale in der Stadt Salzburg.

Wohnungen durch Nachverdichtung

Große Wohnbauprojekte allein können den erhöhten Wohnbedarf nicht befriedigen. Eine Behebung des Wohnungsmangels ist jedenfalls nur mit der Weiterentwicklung und baulichen Ergänzung des Siedlungsbestandes, sprich Nachverdichtung, möglich.

Es geht daher städtebaulich zunehmend um Stadtumbau. Hier liegt ein hohes Potenzial für mäßige Verdichtung und behutsame Urbanisierung.

Der Umbau und die Ergänzungen des Bestandes ermöglichen zudem zielgruppengenauere Wohnangebote, die unnötigen Wohnungswechsel reduzieren und damit auch die „hausgemachte“ Wohnungsnachfrage.

Mögliches Potenzial für Wohnbau auf bebauten Grundstücken und Baulücken – mindestens 4.150 Wohnungen in 10 Jahren:

  • die rechnerisch ermittelte Bestandsdichte (bestehende Bauten) im derzeit ausgewiesenen Bauland der Stadt Salzburg (ohne die Bereiche der Altstadtschutzzone 1 und Teile der Altstadtschutzzone 2) beträgt durchschnittlich GFZ = 0,68.
  • Die mögliche Bebauungsdichte der derzeit rechtskräftigen Bebauungspläne beträgt durchschnittlich GFZ = 0,8.
  • Das von den Bebauungsplänen erfasste, bestehende Bauland (für Wohnnutzung) beträgt 1.402 ha (= 14.020.000 m2). Dies ergibt eine mögliche Bruttogeschoßfläche von 165 ha (= 1.650.000 m2) an Nachverdichtung.Nicht alle Grundstücke können maximal bebaut werden (Grundstückskonfiguration, Grundstücksgröße, gesetzliche Nachbarabstände usw.). Realistisch ist ein Nachverdichtungspotenzial von insgesamt 132,1 ha (= 1.321.000 m2) Bruttogeschoßfläche [-20%].
  • Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 80 m2 Bruttogeschoßfläche können damit maximal ca. 16.500 Wohnungen entstehen (ohne langwierige Flächenwidmungs- und Bebauungsplanverfahren).
  • Aufgrund der bisherigen Erfahrungen kann angenommen werden, dass mindestens 25% davon in den nächsten 10 Jahren tatsächlich entstehen, also ca. 4.150 Wohnungen

Tatsächliche Nachverdichtung mit Wohnungen in den letzten 10 Jahren

Eine detaillierte Erhebung der letzten 10 Jahre brachte folgendes Ergebnis:

In Zeitraum 1995 bis 2004 wurden laut Amt für Statistik und Archiv insgesamt 8.715 Wohnungen fertig gestellt. Dem steht ein Abgang im Ausmaß von 574 Wohneinheiten gegenüber, sodass der Nettozuwachs insgesamt 8.141 Wohnungen beträgt.

Seit Führung des Baulandreservenkatasters (Beginn 1994) durch das Amt für Stadtplanung und Verkehr wurden auf den ausgewiesenen Baulandreserveflächen rund 1.733 Wohnungen neu geschaffen.

Hinzu kommen 718 Wohnbauten auf einigen Umstrukturierungsflächen, die vertraglich für den Wohnbau abgesichert werden konnten, insgesamt somit 2.451 Wohneinheiten.

Die Differenz von insgesamt 5.690 Wohneinheiten entstand daher durch Nachverdichtung bzw. auf Baulücken im bebauten Gebiet.

Unabhängig von der amtlichen Bauland/Wohnungsstatistik wurde eine Vergleichsuntersuchung auf Basis einer Aktenauswertung (AKT 2000 Anwendung des Magistrates) vorgenommen und mit Unterstützung eines Geographischen Informationssystems ausgewertet.

Im Beobachtungszeitraum 2001-2004 (dazu gibt es konsolidierte Bauaktendaten) wurden Bauanträge mit ca. 2.500 Wohneinheiten eingereicht. Anträge für ca. 700 Wohneinheiten betrafen letztendlich Baulandreserveflächen (Vertragsflächen), also anteilsmäßig knapp 30% vom Gesamt-Wohnbauvolumen.

Beide Untersuchungen, die unterschiedliche Datenquellen benützen, zeigen ein ähnliches Bild: etwa 70% der Wohnbauten (ca. 5.700 WE) im Beobachtungszeitraum 1995-2004 entstanden auf Nachverdichtungsflächen und Baulücken. Der Rest von 30% entfiel auf Vertragsflächen (Baulandreserven und einigen Umstrukturierungsflächen).

Unsere Annahme, dass deshalb in den nächsten 10 Jahren 4.150 Wohnungen entstehen werden, ist daher mehr als realistisch.

Im Auftrag der Magistratsabteilung 5 – Stadtplanung und Verkehr haben der wohnbund:consult, Dr. Raimund Gutmann, und die bautänzer architektennetzwerk, DI Thomas Pletzer DI Paul Schweizer, eine Expertise zum Thema „Potenziale Stadtumbau Salzburg“ erstellt und sind daraus, aus den nachstehenden Kategorien einige Beispiele dokumentiert:

  • Kleine Erweiterung bei Einfamilienhäusern
  • Erweiterung Einfamilienhaus zu Mehrfamilien-Wohnhaus
  • Schließung Straßenzeile oder Baublock
  • Ergänzung Siedlung Sozialer Wohnbau
  • Umnutzung Gewerbefläche
  • Nutzung Restgrundstück Infrastruktur

Nachverdichtung und Baulückenschließung ist also vom Einfamilienhaus bis zur großen Wohnsiedlung in guter Qualität möglich.

Forderungen an die Wohnbaupolitik und Raumordnung:

  • Anpassung der Wohnbauförderung, sodass für Mietwohnungen in kleinen Einheiten in Städten, insbesondere durch Nachverdichtung, Baulückenschließung und Umnutzung bestehender Objekte,höhere Förderungssätze festgelegt werden (Verstärkung flächenschonender Förderkriterien)
  • Förderung für Revitalisierung Wohnungsaltbestand (Altstadt, Umschichtung der Förderungsmitteln)
  • Verpflichtung der gemeinnützigen Bauträgern für Mietwohnungsbau auch bei Kleinprojekten (gewerblichen Bauträger Marktsegment der Eigentumswohnungen).
  • 100%-Einweisungsrecht der Stadt für Mietwohnungen von Gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften/li>
  • Aktive Bodenpolitik mittels Fond (Baulandsicherungsmodelle)
  • Maßnahmen zur Mobilisierung von leerstehenden Wohnungen (z.B. durch verstärkte Beratung der Eigentümer)
  • Wirksame Nachfolgeregelung Vertragsraumordnung (Verpflichtung des Grundeigentümers zum Bau von geförderten Mietwohnungen, Verhinderung der Bodenspekulation)
  • Infrastrukturbereitstellungsabgabe zur Baulandmobilisierung
  • Keine Ausweisung von Zweitwohnungsgebieten

und Unterstützung der Forderungen des Umweltbundesamtes zur

  • Erhöhung der Städtebauförderung und
  • Honorierung von sparsamer Baulandnutzung durch den kommunalen Finanzausgleich.

Qualifizierte Innenentwicklung hat Vorteile:

  • Durch gezielte und angemessene Ausschöpfung bzw. Mobilisierung von Entwicklungspotenzialen im Bestand kann hoch qualitativer neuen Wohnraum in großer Zahl geschaffen werden
  • Die Nutzung von Bau- und Wohnraum-Reserven im Siedlungsbestand leistet einen nachhaltigen Beitrag zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden
  • Qualifizierte Innenentwicklung schont Natur und Landschaft, die besonders in Ballungsräumen als ökologische Ausgleichszonen zur Erhaltung gesunder Lebens- und Arbeitsverhältnisse notwendig sind
  • Durch die Nutzung der bereits vorhandenen Infrastruktureinrichtungen werden in großem Umfang Kosten und Ressourcen gespart (gerade für die Stadtkasse)
  • Umbau und Ergänzung von Siedlungsstrukturen ermöglichen die Integration zeitgemäßer Wohnangebote sowie die Verbesserung des Wohnumfelds und der städtebaulichen Gestalt
  • Durch Bauen im Bestand bleiben vorhandene soziale Gefüge erhalten und werden durch die Neuzuziehenden zu gegenseitigem Nutzen ergänzt
  • Die verstärkte Ausnutzung der zumeist verkehrsgünstig gelegenen Siedlungsgebiete kann dem stetig wachsenden Individualverkehr entgegenwirken
  • Durch Schließung von Baulücken, Anbauten und Aufstockungen kann zumeist eine Lärmverminderung im Inneren von Wohnanlagen und Wohnhöfen erreicht werden

Resümee:

  • Der breite Querschnitt der dokumentierten Beispiele zeigt die Vielfalt der Möglichkeiten, die Potenziale der Weiterentwicklung bestehender Siedlungen und Gebäude zur Schaffung von Wohnraum verstärkt zu nutzen.
  • Allein die punktuelle Darstellung von 31 Beispielen (in der ausgearbeiteten Expertise Gutmann/Pletzer/Schweizer) der letzten 5 Jahre zeigt das große Potenzial der Nachverdichtung im Zuge von Stadtumbau und Erneuerung.
  • Die Beispiele zeigen in vielen Aspekten auch den positiven Einfluss der Umbau- und Ergänzungsmaßnahmen auf Wohnumfeld, Infrastruktur und städtebauliche Gestalt.
  • Die Projekte illustrieren, dass insbesondere durch Umbau und Nachverdichtung zeitgemäßer Raum für die vielfältigen neuen Haushalts-Wohn- und Arbeitsformen geschaffen werden kann.
  • Die ausgewählten Beispiele machen aber auch deutlich, dass zur intensiven Mobilisierung dieser „schlummernden“ Reserven neue, der Komplexität des Themas gerecht werdende städtebauliche, rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen notwendig werden.
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