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Wohnungsoffensive

03.06.2005Planung: Stadtplanung

Wohnungsnot und Grünlandschutz

Die wiederaufkeimende Wohnungsnot ist in aller (politischen) Munde. Das ebenso alte wie falsche Rezept, Grün- und Landschaftsräume in Bauland umzuwidmen, wird wieder als Allheilmittel propagiert. Die wahren Potenziale und wie man auch ohne neues REK in den nächsten 4 Jahren bis zu 3000 neue Wohnungen schaffen kann, ist Thema dieser Pressekonferenz.

  • Über 900 Wohnungen bis 2006
  • Weitere ca. 2.000 Wohnungen bis 2009 möglich
  • Mindestens 7.000 Wohnungen bis 2015
  • Konzentration der politischen Kräfte auf diese Projekte notwendig
  • Massive Unterstützung durch Bürgermeister und Wohnungsressortchef Panosch gefordert
  • Alleiniges Vergaberecht durch die Stadt bei gefördertem Mietwohnungsbau
  • Land und Landesgesetzgeber sind auch gefordert (Wohnbauförderung und Raumordnungsgesetz)

Es ist unbestritten, dass mit dem neuen räumlichen Entwicklungskonzept und dem neuen gesamtstädtischen Flächenwidmungsplan die wesentlichsten Rechts- und Planungsgrundlagen für alle Themen der Stadtentwicklung, also auch für den Wohnungsbedarf der SalzburgerInnen, erarbeitet werden.

Die derzeit, insbesondere von der SPÖ und Wohnungsstadtrat Martin Panosch geführte Diskussion, wonach das neue REK und der Flächenwidmungsplan Voraussetzung für die Schaffung von dringend benötigten Wohnungen sind, ist allerdings grundlegend falsch. Ebenso falsch, kontraproduktiv, gegen die Interessen der Wohnungssuchenden gerichtet und offensichtlich parteipolitisch motiviert, ist die Behauptung, dass die Umwidmung von Grünland in Bauland für die rasche Bekämpfung der Wohnungsnot erforderlich ist. Selbst die Umwidmung und damit die Zerstörung von 100.000 m2 Grün- und Landschaftsräumen würde maximal 1.000 Wohnungen bedeuten, der aktuelle Bedarf für die nächsten 10 Jahre liegt aber bei 7.000 Wohnungen.

Schon in der Vergangenheit wurde die Not der Wohnungssuchenden allzu oft missbraucht, um die Umwidmung von Grünland in Bauland (verbunden mit enormen Wertsteigerungen) gesellschaftsfähig zu machen. Motto: Wird eine Behauptung ausreichend oft wiederholt, die Not der Wohnungssuchenden lange genug beschworen, wird Grünlandzerstörung gesellschaftsfähig- und findet politische Mehrheiten.

Es muss endlich außer Frage stehen, dass die Lebensqualität der Stadt Salzburg und ihrer Menschen ganz entscheidend durch die großen und kleinen Grün- und Landschaftsräume geprägt ist. Standortentscheidungen der Wirtschaft ganz entscheidend von dieser Lebensqualität mit beeinflusst werden. Der Wert der Stadtlandschaften, auch im touristischen Sinn, dem Wert der historischen Altstadt, die mit ihnen städtebaulich und kunsthistorisch eine Einheit bildet, gleichzusetzen ist.

Ich fordere die Kollegen – insbesondere der SPÖ – deshalb auf, dies endlich zu begreifen und zu akzeptieren und ihren Einfluss und politische Macht auf jene Potentiale zu lenken, die den Wohnungssuchenden tatsächlich und kurzfristig helfen und im Folgenden dargestellt werden:

Nachstehende Tabelle listet jene Projekte auf, die derzeit im Bereich der Stadtplanung und der Baubehörde bearbeitet werden, bereits bewilligt oder in Realisierung begriffen sind.

laufende Projekte (Stand Mai 2005)

Bezeichnung / Lage - Wohneinheiten - davon geförderte Mietwohnungen - Verfahrensstand

  • GSWB Sonnenpark / Aigen: 77: 30: Flächenwidmungsplan-Änderung in Auflage; Bebauungsplan im Oktober 2005; Baubewilligung Dezember 2005
  • Neue Mitte Lehen: 32: 32: Baubewilligung wird im Juni 2005 eingereicht
  • Fallnhauser: 25: 25: in Bau
  • SAG / Kohlelager Itzling: 91: 91: Bebauungsplan und Einzelbewilligung im Juli 2005; Baubewilligung September 2005
  • Pflanzmanngründe: 170: 170: Bebauungsplan dzt. öffentlich aufgelegt; Baubewilligung September 2005
  • Verdichtung Lanserhofwiese: 81: 81: baubewilligt seit August 2004
  • Post Fürbergstraße: 79: 12: in Bau
  • HÖ/Grabner Lerchenstraße: 60: 60: in Bau
  • Pauernfeindstraße / Schallmoos: 47: ?: Bebauungsplan im Sept. 2005; Baubewilligung Oktober 2005
  • Bittnergründe: 52: 52: baubewilligt seit Mai 2005
  • Höller Eisen: 150: 100: Bebauungsplan im Oktober 2005; Baubewilligung November 2005
  • Lankes/Samstraße: 29: 19: Bebauungsplan im Juli 2005; Baubewilligung im August 2005
  • Nachverdichtung Webersdorferstraße: 31: 31: baubewilligt seit Juli 2001

SUMME: 924: 703:

Diese insgesamt ca. 930 Wohnungen, davon rund 3/4 geförderte Mietwohnungen können allesamt bis 2007 fertig gestellt werden, wenn die Mittel der Wohnbau-förderung dafür gesichert sind und die Genossenschaften tatsächlich bauen.

Warum beispielsweise die Verdichtung der so genannten Lanserhofwiesen, die bereits im August 2004, also vor 10 Monaten baubewilligt wurde, noch immer nicht gebaut wird, zeigt, dass es auch andere Gründe, als die oft beschworene fehlende Verfügbarkeit von Bauland gibt.

Diese Tabelle zeigt jene Projekte, die jederzeit gestartet werden könnten, wenn sie in einer gemeinsamen politischen Anstrengung bearbeitet und insbesondere von Bürgermeister und Wohnungsstadtrat bzw. deren politischen und faktischen Einflussmöglichkeiten prioritär behandelt werden.

zu startende Projekte (Stand Mai 2005)

Bezeichnung / Lage - Größe in Hektar - mögl. Bebauungsdichte - Wohnungsanzahl

  • Eder/Itzling/Alterbach - Umnutzung: 3,90: 1,0: 405
  • Stieglgründe/Maxglan: 3,30: 0,9: 360
  • Struberkaserne: 3,00: 0,8: 295
  • Stadtwerkeareal: 2,00: 1,1: 450
  • Riedenburgkaserne: 2,20: 0,9: 215
  • ÖBB-Weiserstraße: 1,20: 1,4: 180
  • PTI - Bahnhof: 0,46: 2,0: 100
  • div. Kleinliegen-schaften in Summe: 0,80: 1,1: 95

SUMME: Wohnungsanzahl: 2.100

Diese ca. 2.000 Wohnungen könnten bis 2009 errichtet sein, wenn die Stadt, insbesondere Wohnungsstadtrat Martin Panosch und Bürgermeister Heinz Schaden Klarmachen, dass sie dies wollen.

Beispiel Struberkaserne: Es ist ein Unterschied, ob sich das Planungsressort um einen Entwicklungsprozess bemüht und diesen auch erreicht, oder die Regierungsfraktionen in Wien durch ihre Pendants in Salzburg zu einer rascheren Abhandlung des Verkaufsprozesses gedrängt werden, unterstützt von Bürgermeister und Landeshauptfrau.

Hinderlich ist natürlich, wenn die Finanzierung einer neuen Gemeindestraße, für die notwendige zusätzliche Erschließung des Areals, von der Stadt nicht zugesichert wird. Ein zusätzlicher Kostenfaktor für potenzielle Investoren und den geförderten Wohnbau, der den Verkaufsprozess zusätzlich verzögert.

Bei den Stiegl-Gründen in Maxglan ist die Ausgangslage etwas anders, weil diese – aus welchen Gründen auch immer – vom Eigentümer erst ab 2006 verwertet werden können. Dies ändert aber nichts daran, dass schon jetzt die dafür notwendigen Planungsprozesse gestartet werden könnten. Der Einfluss von Bürgermeister und Vizebürgermeister auf den Eigentümer ist vermutlich ein größerer als der des - durchaus selbstbewussten - grünen Stadtrates.

Beispiel Itzling/Alterbach: Im Bereich zwischen Oberndorfer Landstraße und Salzach liegen als Gewerbegebiet gewidmete Gründe bzw. aufgelassene Gewerbeareale. Wie die Wohnzufriedenheit in vorhandenen Wohnanlagen zeigt, ist aber auch eine entsprechende Wohnqualität und damit eine Umnutzung in Wohnen möglich. Notwendig dafür ist eine politische Einigung und Gespräche mit den entsprechenden Grundstückseigentümern, die teilweise seit Jahren eine Verwertung suchen.

Beispiel Stadtwerkeareal: Ob auf diesem innerstädtischen Areal 200 Wohnungen in der üblichen Art, oder 450 Wohnungen mit urbaner Dichte und Qualität errichtet werden können hängt davon ab, ob man endlich den politischen Mut hat, teilweise autofreies oder autoarmes Wohnen auch in Salzburg anzugehen. Der diesbezüglich noch etwas ängstliche Grundstückseigentümer wird vom politischen Mitbewerber nicht entsprechend motiviert, im Gegenteil eine Presseaussendung der ehemaligen SPÖ-Klubvorsitzenden qualifiziert das notwendige Mobilitätsmanagement als Bewohnermaut.

Alle diese Projekte habe ich bereits vor einem Jahr präsentiert und insbesondere Kollegen Wohnungsstadtrat Panosch zu einer gemeinsamen Kraftanstrengung ermuntert. Bis heute ist diesbezüglich wenig erfolgt, außer einem gemeinsamen Gesprächstermin zur Struberkaserne.

Anstelle permanent die Grünlandumwidmung zu beschwören, möge Kollege Panosch mit direktem Zugriff auf die Personalressourcen des Wohnungsamtes und indirektem Zugriff auf die Personalressourcen des Wirtschaftsservices im Bürgermeisterressort, sowie bestem Zugang zum Bürgermeister selbst, dieses Angebot endlich aufnehmen. Damit können jene Wohnungen kurzfristig geschaffen werden, die ja unbestritten notwendig sind.

Wohnungsbedarf bis 2015:

Es ist davon auszugehen, dass bis 2015 jedenfalls 7.000 zusätzliche Wohnungen notwendig sind. Dies ist Thema des neuen REK. Wie hoch das Potenzial für zusätzlichen Wohnraum, ohne Grünlandverbrauch, tatsächlich ist, zeigt folgende Tabelle.

Flächenpotentiale für Wohnen (vorläufige Werte, Stand Mai 2005)

mögliche Wohneinheiten, Anzahl der Flächen, ha BGF m²

  • Baulücken 4.696 730 75,6 378.000
  • Baulandreserven 1.978 96 22,7 159.229
  • Umstrukturierungs-flächen 2.825 30 24,2 227.413
  • Nachverdichtungs-potentiale ???.???
  • Sonstiges
  • Grünland 3.529 83 44,0 284.085
  • Summen: 13.028 939 166,5 1.048.726

Die rund 13.000 möglichen Wohneinheiten aus Baulücken, bereits gewidmeten Baulandreserven (§ 14-Verträge), Umstrukturierungsflächen und sonstigem Grünland (noch nicht gewidmete Baulandreserven), sind natürlich als Größenordnung zu verstehen. Es wird aber wohl niemand bestreiten, dass daraus zumindest 5.000 Wohnungen (inklusive der bereits genannten rund 3.000) in den nächsten 10 Jahren realisiert werden können. Vorausgesetzt es gibt eine gemeinsame, fraktionsübergreifende, politische Anstrengung. Ist diese entsprechend groß, sind auch mehr Wohnungen aus diesem Potenzial realistisch.

Das größte Potenzial für neuen Wohnraum liegt allerdings in der so genannten „Nachverdichtung“. Zahlen zu nennen, ist hier de facto nicht möglich, eine Abschätzung sehr wohl. Nimmt man beispielsweise die Größenordnung des bestehenden für Wohnbau geeigneten Baulandes von insgesamt 1.700 ha und legt eine durchschnittliche Nachverdichtung von nur 0,1 GFZ gegenüber dem Bestand zu Grunde, ergibt dies in Summe ein Verdichtungspotenzial von 17.000 Wohnungen.

Bei einem derart hohen Potential und dem entsprechenden Augenmerk der politischen Anstrengungen sind jedenfalls 2.000 Wohnungen in den nächsten 10 Jahren möglich, womit insgesamt der 10 Jahresgrundbedarf abgedeckt ist, ohne einen einzigen m² Grünland zu verbauen.

Konkrete Beispiele aus der jüngeren Vergangenheit sind die Nachverdichtungen auf der Lanserhofwiese , an der Jakob-Auer-Straße sowie, um ein kleineres Beispiel zu nennen, an der Dr. Peter-Straße.

Weiter Forderungen sind:

Alleiniges Vergaberecht bei geförderten Mietwohnungen durch die Stadt: Dieses ist notwendig, um die soziale Treffsicherheit bei der Vergabe von geförderten Mietwohnungen zu erhöhen. Im Gegensatz zur Stadt Innsbruck oder auch zu den Landgemeinden, kann derzeit in der Stadt Salzburg nur ein Teil der Mietwohnungen durch die Stadt vergeben werden, der Rest wird durch die Genossenschaften selbst vergeben. Während die Stadt nach dem tatsächlichen akuten Bedarf vergibt, ist dies bei den Genossenschaften nicht sichergestellt.

Salzburger Landesregierung:

Die Landesregierung hat zwar schon bisher Projekte des geförderten Mietwohnungsbaues in der Stadt prioritär behandelt. Für ca. 350 Mietwohnungen jährlich sind entsprechende Fördermittel notwendig, die derzeit nicht gesichert sind.

Landesgesetzgeber:

Als Ersatz für den alten § 14-Vertrag (Mobilisierung von Bauland für den geförderten Wohnbau) sind mehrere Maßnahmen im Raumordnungsrecht notwendig. Die wichtigsten davon Infrastrukturabgabe bei nicht genutztem Bauland und die Möglichkeit Vorbehaltsflächen für den geförderten Mietwohnbau auch auf Baulandreserven ausweisen zu können, die noch nicht als Bauland gewidmet sind (sonstiges Grünland).

Johann Padutsch

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